原標(biāo)題：開發(fā)商自曝違規(guī)，法律理應(yīng)保障購房人權(quán)益

　　就算合同無效，業(yè)主也可上訴，要求違約的開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，賠償相應(yīng)損失。

　　文 | 易陽

　　近日，房產(chǎn)開發(fā)商西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司以自己違法無證銷售為由，在商品房售出兩年后，將12名業(yè)主相繼告上法庭，欲收回所售房產(chǎn)。之前，也有類似確認(rèn)合同無效糾紛案，多地法院判決雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效。

　　開發(fā)商這種“舍卒保車”奇招，對(duì)買房者來說實(shí)為不公平。據(jù)報(bào)道，聞天科技涉事房產(chǎn)如今的售價(jià)，已達(dá)每平米24000元，是2016年價(jià)格3倍。被訴業(yè)主本已等待入住，可隨著法槌落下，原來的合同作廢，就算拿著開發(fā)商們退還的房款，面對(duì)房價(jià)翻番的樓市，也無法購置一套稱心如意的房子。

　　市場經(jīng)濟(jì)之所以健康運(yùn)行，關(guān)鍵就在于誠實(shí)信用。一個(gè)市場主體，想著如何賺錢并不可恥，可怕的是出爾反爾、踐踏契約。如果任由這股歪風(fēng)橫行、互相效仿，被污染的市場經(jīng)濟(jì)土壤，如何為人們帶來穩(wěn)定和可預(yù)期的投資收益？又如何持續(xù)健康地發(fā)展？

　　報(bào)道稱，隨著房地產(chǎn)市場的日趨活躍，一些城市的房屋買賣合同違約糾紛呈明顯增多趨勢，買賣雙方矛盾愈加突出。對(duì)于中國樓市，這絕非佳音。

　　法律是社會(huì)的減震器。從立法上看，并沒有哪一條法律條款，能為開發(fā)商的背信棄義“公開背書”?！睹穹倓t》明確，“民事主體行使權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行法律規(guī)定的和當(dāng)事人約定的義務(wù)”，“民事主體不得濫用民事權(quán)利損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人合法權(quán)益”。

　　《合同法》則規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力”，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”。

　　在司法審判上，裁判也向弱勢的買房者適度傾斜。根據(jù)最高法相關(guān)解釋，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”被限定于“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。盡管《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確，“未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售”，但從實(shí)質(zhì)上看，這種非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，并不一定導(dǎo)致合同無效，這也為被訴業(yè)主下一步維權(quán)留出了一條司法進(jìn)路。

　　如果開發(fā)商敗訴，合同有效自然好，可謂皆大歡喜。就算合同無效，業(yè)主們也不必?fù)?dān)憂，可通過民事訴訟，要求作為違約者的開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，主要是退還已付購房款、賠償房屋上漲的差價(jià)損失，包括有關(guān)利息。

　　不僅如此，作為違法者的開發(fā)商，無論勝訴敗訴，都要承擔(dān)“責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得”“并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”的行政責(zé)任。至于市場責(zé)任，恐怕更是一個(gè)“無底洞”，因?yàn)橐淮?ldquo;破壞契約”行徑，足以讓市場、資本和消費(fèi)者望而卻步。不能讓違約者因違約而獲益，應(yīng)是法治市場的共識(shí)共為。

　　此外，今年7月召開的西安市法院房地產(chǎn)案件審理工作專項(xiàng)會(huì)議指出，加大對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、影響大、群體性強(qiáng)的房地產(chǎn)案件審理力度，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；加強(qiáng)對(duì)基層法院的審判業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一裁判尺度。讓違約者付出成本，讓弱勢者無所畏懼，才能守住市場公平的底線，這樣的樓市才會(huì)更健康。

　　□易陽（法學(xué)學(xué)者）