前不久，深圳市住建局官網上線了“二手房交易系統”，不過上線幾小時后就下架了。該系統的“閃現”引起社會廣泛關注，其中的“自助賣房”再次掀起關于是否“取消中介”的熱議。

　　據悉，深圳市住建局官網上線的“二手房交易系統”包含“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”三個功能板塊。在賣房選項里，賣方可以選擇找中介或自助賣房，在“我要找中介賣房”中，通過填寫房屋產權校驗、房屋狀況說明書、選擇中介、填寫賣房信息來完成交易。

　　該系統一上線，市場上便有各種猜想。有人猜測認為，以后深圳二手房買賣也得像新房一樣進行備案了，不在官方平臺備案的房源可能無法過戶，也有人設想以后買房不用找中介了，中介的工作將會被取代等。

　　情況果真如此？繞開中介自助賣房可行嗎？《法治日報》記者對此進行了調查采訪。

　　新交易趨勢引發熱議

　　中介是否有必要存在

　　深圳房地產中介協會秘書長張媛在接受媒體采訪時將上述“二手房交易系統”稱為“新版網簽系統”，表示“目前僅在測試階段”，新版網簽系統正式上線時間預計在7月中旬。

　　然而，截至7月20日，《法治日報》記者查詢發現，該系統尚未上線。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，二手房市場交易系統有望徹底解決二手房市場信息不對稱的問題，因為房源所有信息都要在這個平臺上備案；其次，或可打掉二手房局部自循環，自循環類似于有組織地抬高二手房價格；另外，構建政府信用背書，也就是說取代了以前中介背書的作用；最后，這個平臺將銀行按揭嫁接進來，能為控制加杠桿創造條件。

　　事實上，“繞過中介”這一功能在深圳房地產信息平臺中早已存在，該平臺便民服務的購房資格申請一覽中，就設有二手房自助交易這一項。有房產中介經理告訴《法治日報》記者，這個系統之前一直存在，住建局只是做了系統升級，界面更明晰，并且此前業主與購房者直接交易的渠道也是暢通的。

　　值得注意的是，目前北京已有“存量房交易服務平臺”。有評論認為，或許深圳這次測試的“二手房交易平臺”與其類似。從現實情況來看，僅僅依靠一個系統、一個平臺，便繞開中介，自己進行房產買賣，不太可能也不大現實。

　　從深圳測試的“二手房交易系統”到“繞開中介”的聯想，熱議背后反映出的主要問題包括：二手房交易過程中是否必須有中介存在？中介費值不值？目前的收費機制合不合理？

　　據北京大學房地產法研究中心主任樓建波介紹，現行法律并沒有規定二手房交易必須聘請中介，如果買賣雙方自行達成合意，其所締結的房屋買賣合同具有法律效力。

　　樓建波稱，在生活中，許多房屋交易的當事人之所以選擇聘請中介，一方面是因為在房源信息繁多的自由市場中，中介能基于其所掌握的房源信息幫助匹配買賣雙方；另一方面，如果買賣雙方之間是陌生的，中介作為中間人，從某種程度上可以為買賣雙方背書。此外，中介可以受當事人委托，在房屋交易過程中協助當事人辦理很多手續性的事務。中介具有房地產領域的專業性，可以為當事人在交易過程中提供有關房產、交易等事項的專業建議。

　　“當然，在房屋交易中是否接受中介服務，取決于當事人的自主選擇。”樓建波說。

　　不過，我愛我家集團原副總裁、景暉智庫首席經濟學家胡景暉直言，他從業20年間，政府平臺、律師事務所、銀行等都想取代中介，但無一例外都失敗了，他覺得去中介化這條道是走不通的。

　　“人們一直在探索去中介化，是因為有些人認為2%至3%的中介費太高或不值。中介的工作看似簡單，但需要采集房源客源信息進行匹配、匹配之后談判、撮合成交，還有售后、過戶貸款等，實際上并不簡單。”胡景暉說，房產交易本身是一個低頻、非標、貨值高、風險高的項目，中間涉及產權、各種糾紛等，對專業度的要求比較高。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，中介市場是一個完備的交易體系所要具備的。既然有中介活動，當然就有中介費。但是從老百姓的角度來看，中介提供的服務不到位，費用很高。尤其是涉及房屋買賣，購房壓力本就比較大，還要支付中介費，無疑是“難上加難”。

　　“人們有一種觀念，認為不少中介都是騙子，取消中介就可以節約中介費。但其實中介需要撮合房源、對買賣雙方的信息進行匹配，實際上發揮了加快簽約流程的作用，也能規避流程中可能的風險。”嚴躍進說。

　　中介費機制隨行就市

　　費用與服務須相匹配

　　對于購房者普遍反映的中介費太高的問題，胡景暉認為除了房價本身就高以外，還和付費機制有關。

　　“我們處在一個絕對的賣方市場，買方需要付房款、所有的稅費以及中介費，所以買方苦不堪言。”胡景暉介紹稱，關于中介費的定價權，國家發展改革委、住房和建設部曾出過相關文件，這個交易服務屬于政府指導價，而非指令價，“基本上還是隨行就市的”。

　　關于中介費的定價權歸哪里，嚴躍進指出：“雖然現在都講市場化的定價，但實際過程中整個行業協會、有關部門等，都會有一個指導價。目前中介市場不存在實質性的壟斷，但是某些平臺存在壟斷的傾向。”

　　在嚴躍進看來，未來規制中介費，一定要保證中介費與其實際交易背后的服務相掛鉤、相符合，也就是“一分價錢一分貨”。

　　“能否繞過中介買賣房屋的問題，現實中大概有8%左右是房東和買方自行交易的，剩下的都是通過中介交易的，所以中介還是占據比較重要的地位。政府搭建交易系統的初衷是好的，但是房屋買賣涉及的細節很多，只在交易系統進行交易容易引發糾紛。總體來說，短期內中介是很難被取代。”嚴躍進說。

　　“關于收費機制，建議采取兩種方式，第一種是保底的固定收費，第二種是有一部分費用是可以浮動的，比如針對不同的房源、針對不同的買賣和不同的需求偏好。兼顧兩方面才能防范出現中介收費的一些弊端。”嚴躍進稱。

　　在胡景暉看來，房地產中介作為一個低頻、非標、高貨值、高風險的服務類別，靠低價格是做不好的。要解決這個問題，一是需要有關部門調控基礎房價；二是需要促進付費機制改變，減輕買方的負擔；三是經紀機構有必要提高服務水平，“最核心的是一定要反壟斷，讓市場充分競爭”。

　　中介行業亂象頻發生

　　監管加碼或將大洗牌

　　另一方面，近年來，中介機構及從業人員被通報的事情也頻繁發生，導致公眾對中介的信任度大打折扣。

　　7月6日，浙江省杭州市房地產中介行業協會發布第4期行業通報：14名房地產中介機構從業人員被通報批評，5家中介機構被告誡提醒，21家中介機構被風險提示，2家中介機構被表揚。

　　同一天，北京市西城區房管局發布通報指出，北京我愛我家房地產經紀有限公司2名員工，針對西城區教改政策發布煽動性信息引發群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留。

　　7月7日，安徽省蕪湖市發布《2021年第二季度市區房地產中介機構違法違規情況通報》，共查處了26家存在不規范從業、損害當事人合法權益等違法違規行為的房地產中介機構。

　　受訪專家稱，中介機構及相關人員被通報背后一方面是因為房地產市場秩序在不斷規范，另一方面則是相關部門對中介的監管力度在不斷加大。

　　近期，各地政府紛紛出臺一系列涉及管控房地產開發企業與中介機構違規行為的政策文件，明確要求加強市場秩序監管。房產中介行業整頓已拉開帷幕。

　　嚴躍進告訴記者，一些地區明確了多種中介炒房形式，包括房源壟斷、代持炒房、經營貸炒房、規避稅費、公證炒房、虛構交易、炒作學區、資格造假、賺取差價、培訓炒房等行為，可以說幾乎把市面上能碰到的中介違規手法都覆蓋到了，能夠起到有效規范中介行為的政策效果。

　　受訪專家認為，無論是愈發嚴厲的執法檢查，還是不斷完善的監管政策，抑或愈加透明的交易制度，都在昭示中介行業已經迎來行業的大洗牌。