明年樓市怎么調？近日住建部會議明確提出明年八項重點任務，要求保持房地產市場平穩運行。

　　12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開。會議總結2020年和“十三五”住房和城鄉建設工作，分析面臨的形勢和問題，并提出了明年工作總體要求和八項重點工作。

　　八項重點任務包括：全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展；穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展；大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題；加大城市治理力度，推進韌性城市建設；實施鄉村建設行動，提升鄉村建設水平；加快發展“中國建造”，推動建筑產業轉型升級；持續推進改革創新，加強法規標準體系建設；加強黨的全面領導，打造高素質干部隊伍。

　　擴大內需放首位，加速城市更新及城鎮老舊小區改造

　　此次，住建部工作會議提出的八項重點工作中，第一項重點任務是全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。同時全面推進城鎮老舊小區改造。

　　會議提到，切實轉變城市開發建設方式，統籌城市規劃、建設、管理，推動城市結構優化、功能完善和品質提升，深入推進以人為核心的新型城鎮化，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。完善城市空間結構，構建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮體系。實施城市生態修復功能完善工程，提升人居環境質量。強化歷史文化保護，塑造城市風貌。全面推進城鎮老舊小區改造，加快建設完整居住社區，推動物業企業大力發展線上線下服務業。深入開展新型城市基礎設施建設試點工作，探索形成可復制可推廣的機制和運行模式。系統化全域推進海綿城市建設，統籌推進城市內澇治理，鞏固城市黑臭水體治理成效。進一步推進生活垃圾分類。

　　解讀：今年住建部工作會議將“全力實施城市更新、全面推進城鎮老舊小區改造”放在首位工作。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂指出，城市更新行動是重大民生工程及發展工程，近期召開的中央經濟工作會議指出要堅持擴大內需的戰略基點，要將擴大消費同改善人民生活品質結合起來，城市更新及其中的城鎮老舊小區改造就是重要環節。2020年可以說是城鎮老舊小區改造政策“元年”。政府工作報告第一次明確年度老舊小區改造目標，且1—11月，新開工改造城鎮老舊小區3.97萬個，惠及居民近725萬戶。經過探索實踐，住建部于近期印發了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單》，為未來改造工作提供指引。

　　58安居客房產研究院分院院長張波也提到，無論是從今年的兩會還是近期的中央經濟會議透露的信息來看，對老舊小區的改造都將是后續城市居住生活提升的重要抓手，老舊小區改造不僅僅是“接棒”棚改這么簡單，從推進的難度上，推進的時間跨度上，推進所涉及的行業都會明顯超過棚改，同時也會催生出很多產業機遇。

　　房地產調控長效機制從“穩妥實施”到“全面落實”

　　在房地產調控方面，會議提到，穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制。

　　解讀：自2016年以來，房地產長效機制已提出5年。2019年住建部工作會議提出“穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”，此次住建部工作會議進一步明確“穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制”。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂表示，2020年即使疫情沖擊經濟發展，房地產調控未見放松，反而局部市場的升溫引發下半年“一城一策”的密集出臺。據統計，有超過20城限購、限貸及限售等政策作出調整。同時從下半年的調控中可以看出房地產市場監管預警機制加強、地方政府部門調控的協同和聯動加強。未來長效機制代替房地產周期性調控，房地產行業發展更加回歸本原，也更好地發揮對宏觀經濟的支持作用。

　　“三穩”目標未提及

　　可以看到的是，相較于2019年的住建部工作會議，此次會議中并未提及“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。

　　許小樂表示，“三穩”并不是一個短期的目標，而是近年來常態化要做的目標。明年國內外經濟、金融、貿易仍然有較大的不確定性，國內房地產市場依然要堅持“房住不炒”的主基調，要保持房價、地價、市場預期的平穩。今年房地產市場總體上平穩，只是少數城市市場出現了分化波動，調控的責任主體在城市。調控的手段，過去以限購、限售等行政性、短期性政策為主，正在轉向以金融（如三道紅線）、稅收等市場長效機制為主，對市場進行動態化、結構性調整，這是中國長期房地產調控手段的進步，減少對市場的行政性扭曲。

　　房地產調控將事前、事后全程化監管

　　會議提到強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。

　　解讀：此次會議雖未提及“三穩”目標，但明確了房地產調控將事前、事后全程化監管。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管”這個表述就把調控的事前和事后、市場化和行政化的手段等進行了結合，具有積極的作用。后續預計長效機制方面，四大價格監管體系會形成，包括一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監管體系會形成，具有積極的作用。

　　明確租賃住房對緩解大城市住房突出問題的重要性

　　會議提到，大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規范發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規范市場行為。穩步推進棚戶區改造。進一步完善住房公積金繳存、使用和管理機制。

　　解讀：中央經濟工作會議及住建部會議均重點明確解決好大城市住房突出問題，大城市住房問題受到關注。

　　許小樂指出，住建部會議中，將大城市住房問題和發展租賃住房放在一起表述，明確了租賃對緩解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未來住房租賃發展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大，規范及支持租賃企業的發展等方面持續發力，屆時租金更平穩，租住真正成為一種長期居住選擇。

　　諸葛找房數據研究中心分析師陳霄亦指出，本次會議首次明確提出建立以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，并且要求在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房，體現了因城施策的理念，符合房住不炒的原則，對于加強住房保障建設提出了明確方向，對大城市租賃群體給予了特別關注，有利于保障民生，為促進實現住有所居的目標發揮了重要作用。

　　長租公寓行業將迎來整頓，監管政策將更加完善

　　會議提到，規范發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規范市場行為。

　　解讀：相較于以往加快培育專業化規模化的租賃企業，此次住建部會議還提及了“規范發展住房租賃市場以及整頓租賃市場秩序”。

　　諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，今年受疫情影響租賃市場下行，長租公寓受到較大沖擊，蛋殼公寓事件也暴露出長租公寓行業目前需要更加完善的監管政策，預計明年在長租公寓政策將更加完善。在政策支持以及監管細化下，2021年長租公寓機構也將面臨戰略方向的調整。