失衡的租與購?

　　然而回歸到現(xiàn)實，住房并不是一個單純的消費問題。楊現(xiàn)領(lǐng)分析，從政府角度，買房意味著投資、住房按揭、土地財政與土地金融，總體上意味著增長、稅收與就業(yè)。而租房意味著消費，它的產(chǎn)業(yè)鏈相對短，投資拉動效應弱，對增長的帶動效應不明顯、不直接。

　　所以，房價問題是經(jīng)濟問題，主要影響的是投資。而租房是民生問題，影響的是消費。

　　中國住房問題的轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在1998年的房改。當年7月3日，國務院頒布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號），文件提出，“停止住房實物分配，逐步實行住房分配的貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭由政府或者單位提供廉租住房，中低收入家庭，購買經(jīng)濟適用住房，其他收入家庭購買、租賃市場價格的商品住房”。

　　簡單地講，政府取消了中國計劃經(jīng)濟時代實行將近半個世紀的福利分房制度。對此，廈門大學教授趙燕菁這樣描述，1998年房改如同大規(guī)模城市“上市”，使房地產(chǎn)一舉超過股票、債券，成為中國地方政府最主要的資本來源。

　　的確，買房與租房之于政府有不同的意義，加上1998年金融危機的大背景，楊現(xiàn)領(lǐng)認為，我國的住房制度開始走向“重購輕租”的大方向，總體上建立了一套以購房與投資為主的住房制度框架。

　　而與此同時，租賃市場發(fā)展則顯著滯后，經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房等具有保障性質(zhì)的住房供應明顯保障不足，主體單一。“原則上，這個框架不改變，租房發(fā)展的底層制度基礎(chǔ)就無法建立，租房市場也就不可能真正意義上形成大的突破。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

　　房改至今，很多人都有切身感受，過去十多年房價上漲給購房者帶來了高額的回報。而相比之下，再看看其他金融產(chǎn)品，股票市場10年指數(shù)漲幅歸零，P2P網(wǎng)貸平臺（互聯(lián)網(wǎng)金融）因為逾期兌付或經(jīng)營不善問題，未能償付投資人本金利息，而出現(xiàn)平臺停業(yè)、清盤、法人跑路、平臺失聯(lián)、倒閉等問題，業(yè)內(nèi)行話稱為 “暴雷”。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，這些都進一步扭曲人們對買房的偏好。

　　租購不同權(quán)也使得住房租賃市場缺乏激勵制度。現(xiàn)實是，在很多城市，買房會與戶籍、醫(yī)療教育資源等社會福利體系掛鉤。在買房和租房兩者之間，人們會被引導到買房。

　　雖然，十九大報告中專門提到了“加快建設(shè)多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2017 年7月，住建部等部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，有12個城市作為試點城市首先進行住房租賃試點，廣州、鄭州等地提出了租購同權(quán)的改革內(nèi)容，但是，這些舉措在短時間內(nèi)并不能完全改變?nèi)藗冑彿康牧晳T。

　　在這種租購失衡的情況下，住房自有率當然會很高。中國社科院發(fā)布的2016年《社會發(fā)展藍皮書》提到，我國城鎮(zhèn)家庭住房自有率高達91.2%。社會科學院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心副主任尹中立強調(diào)，每個城市情況不同，大多數(shù)中小城市不存在租房壓力，壓力主要是在一線城市。